Desistência de Compra de Imóvel na Pandemia | Marcello Benevides Advogados - Advogado RJ
Desistência de Compra de Imóvel na Pandemia | Marcello Benevides Advogados - Advogado RJ

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Desistência de Compra de Imóvel na Pandemia

Desistência de Compra de Imóvel na Pandemia? Para desistir da compra é preciso que seja realizado o distrato imobiliário. A nova lei 13786 de 2018 passou a regulamentar a partir de janeiro de 2019 o fenômeno do distrato imobiliário. Este mecanismo, pertencente ao direito civil, consiste na rescisão de um contrato de compra e venda de um imóvel antes de ocorrer a entrega do objeto contratual. Meu nome é Marcello Benevides, sou advogado e meu escritório é especialista em DIREITO IMOBILIÁRIO.

Desistência de Compra de Imóvel na planta durante a Pandemia, como agir?

Em primeiro lugar, cabe destacar, que a pandemia causada pelo Coronavírus [COVID-19], infelizmente, atingiu a todos nós. O mercado imobiliário dava sinais de recuperação nos últimos meses, porém com a crise que se iniciou em Março, a apreensão mais uma vez tomou conta dos compradores e investidores de imóveis.  

Nesse momento, a recomendação de economistas e especialistas em finanças é ter liquidez, ou seja, dinheiro em mãos, pois não há como prever o que pode ocorrer, principalmente se tratando da forma como as coisas são tratadas em nosso país. Por isso é importante que você se proteja e faça tudo de acordo com a lei. Veja abaixo, trecho da reportagem publica no site da Isto É:

Desistência de Compra de Imóvel na Pandemia

Além disso, é importante não ficar inerte, porque além do fato de você correr os riscos de não ter condições de arcar com o pagamento das parcelas, a construtora pode requerer a falência, o que vai tornar, praticamente, impossível a recuperação do valor que você já pagou. Pode parecer que estou exagerando, mas existe um ditado, que diz que a história sempre se repete. 

Em 2017, por exemplo, afetada pela crise, a PDG sem conseguir arcar com seus compromissos requereu falência, seguindo a sua tendência, diversas outras Construtoras, seguiram a lógica, encerrar atividades, deixando milhares de credores e compradores de imóveis a ver navios. 

Assim, você pode aguardar a pandemia passar, e a partir daí pensar como agir, mas a inércia também gera consequências. A partir desse ponto, irei esclarecer como requerer o distrato, para que o sonho não se transforme pesadelo. 


I – Informe a Construtora o desejo de encerrar o contrato.

Por que isso é importante? Já falamos bastante sobre isso, inclusive, eu tenho um vídeo bem recente, onde eu explico como isso deve ser feito. Por que fazer isso? O primeiro ponto, é que a construtora pode realmente tentar um acordo com você. Eles podem apresentar uma proposta de acordo com o pagamento de forma parcelada. Tudo irá depender do que você quer, se deseja realmente receber os valores de volta, ou se pretende arriscar e continuar com o imóvel.

Segundo ponto, caso eles não respondam, ou façam uma proposta absurda, você terá uma prova de que tentou resolver a questão administrativamente, o que pesa favoravelmente a seu favor, pois estará demonstrando ao Juiz do seu processo, que antes de alimentar o boom de ações judiciais no judiciário, tentou resolver de forma amigável.

Eu mesmo sou um entusiasta dos acordos extrajudiciais, ou seja, aqueles que ocorrem fora do judiciário, mas CUIDADO COM O ACORDO QUE ESTÁ SENDO OFERECIDO. Fale com o seu advogado imobiliário de confiança, para que ele, por exemplo, te oriente se o acordo é uma boa opção ou não..

Por exemplo, já houve casos em que a construtora ofereceu 25% dos valores pagos ao comprador, quando na realidade ele tinha direito a 75%. Em outros a possibilidade da resolução do contrato, porém, sem a devolução de qualquer valor. Algumas construtoras ainda tem audácia de dizer ao comprador que é melhor que ele não faça o distrato, pois ainda sairá como devedor. Um verdadeiro disparate.

I.a – Como requerer a desistência da compra de imóvel durante a pandemia para construtora?

Muito simples, comunique através de e-mail que de acordo com a lei do distrato imobiliário, você não tem mais o desejo de prosseguir com o contrato. Se tiver dúvidas, use o modelo que vou deixar aqui embaixo. Para baixar, é só clicar na imagem abaixo. Feito isso, é só copiar o conteúdo e mudar algumas informações.


II – Preciso de Advogado para o Processo Judicial?

Sim, caso você não consiga resolver as questões de forma amigável, você, necessariamente, precisará de um advogado para ingressar com uma ação judicial de distrato imobiliário. Requerendo assim, a devolução dos valores pagos de acordo com a lei do distrato.

Dessa maneira, nossa orientação, é para que fale com o advogado especialista em direito imobiliário de sua confiança, para que assim, ele possa esclarecer todas as suas dúvidas e deixar bem claro o quanto poderá ganhar e perder caso não ingresse com ação judicial.


III – Quanto a Construtora deverá me devolver?

Esse é um tema o qual já abordamos muitas vezes por aqui, vou simplificar as três hipóteses de devolução, mas você pode dar uma lida nesse artigo, onde abordamos com maior a clareza as possibilidades de devolução dos valores. No primeiro vídeo deste artigo, eu também falo sobre essa possibilidade.

Resumindo, você poderá receber 50%, 75% ou 100% dos valores que foram pagos. Isso vai depender do que consta no seu contrato. Se constar cláusula de patrimônio de afetação a multa da construtora será de 50% sobre os valores pagos. Lembrando que, no caso em que a desistência se dá por motivos pessoais do Comprador, a taxa de corretagem não será devolvida.


IV – Quanto tempo pode durar o processo?

Não há como mensurar, principalmente nesse momento atípico que vivemos. Pode ser que leve de dois a três anos. No entanto, com base nos processos que já atuamos, não sendo essa uma afirmação categórica, apenas mera expectativa. Contudo, muitas construtoras tem buscado acordo, assim que o processo é distribuído.

IV.a – Os valores que vou receber serão atualizados?

Sim, todos os valores serão atualizados com correção monetária e juros de 1% ao mês.


V – O que acontece se eu não pedir o distrato e só parar de pagar?

Além de todo o estresse você poderá perder grandes quantias de dinheiro, pois a construtora poderá ingressar com uma execução de contrato, com pedido de obrigação de fazer para pagamento dos valores em atraso, cobrança de multas leoninas (abusivas) e ainda as despesas acessórias do imóvel, como CONDOMÍNIO e IPTU.

Desistência de Compra de Imóvel na Pandemia

Assim, na ação de distrato é possível requerer ao Juiz, que aprecie pedido de tutela, para SUSPENSÃO DAS COBRANÇAS DE CONDOMÍNIO e QUALQUER DESPESA ACESSÓRIA, em razão do pedido de desistência da compra do imóvel durante a pandemia. Veja abaixo, decisão judicial do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro recentemente sobre o tema:

APELAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA. PROMITENTE COMPRADOR.  Impossibilidade da cobrança de cotas condominiais e IPTU, uma vez que o apelado não ingressou na posse do imóvel. (STJ – AgInt no AREsp 908.415/RJ, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 16/03/2017, DJe 22/03/2017). Desprovimento.

(TJ-RJ – APL: 04688172420158190001, Relator: Des(a). LÚCIO DURANTE, Data de Julgamento: 18/12/2018, DÉCIMA NONA CÂMARA CÍVEL)


VI – Desistência de Compra de Imóvel na Pandemia de contratos anteriores a Lei 13786/2018?

A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que não serão aplicados diretamente os dispositivos da Lei n.º 13.786/2018, também denominada como “Lei de Distrato Imobiliário” em contratos firmados anteriormente a vigência da referida lei.

Dessa forma, a referida decisão foi proferida no julgamento de dois temas repetitivos que tratam da aplicação de penalidades contra a construtora em casos de atraso na entrega do imóvel comprado na planta. O Ministro Luis Felipe Salomão fundamentou a referida decisão sob o aspecto da irretroatividade da lei, que não permite a modificação de entendimento jurisprudencial em processos pendentes de julgamento, mesmo com a posterior mudança normativa.

Neste sentido, mencionou que:

“(…) não se pode cogitar a aplicação simples e direta da nova Lei n.º 13.786/2018 para solução de casos anteriores ao advento do mencionado diploma legal (retroatividade da lei, com consequente modificação jurisprudencial, com ou sem modulação)”.

Sendo assim, em contratos anteriores a vigência da lei do distrato imobiliário, caberá a cada Juiz determinar o percentual a ser devolvido. Lembrando que, antes da vigência da lei, alguns Juízes decidiam pela devolução em percentuais maiores, como por exemplo, de 80% a 90% dos valores pagos.


VII – Qual o valor a ser investido para receber os valores de volta?

Como em toda ação judicial, irão existir valores a serem investidos. Todavia, em se tratando de investimento em imóveis, não resta dúvidas que a ação judicial em tela, é necessária não somente pela devolução dos valores, mas também, pela grande dor de cabeça de valores referentes as despesas acessórias.

Sendo assim, haverá o valor das custas judiciais, que, por mera estimativa, poderá girar em torno de 2,5% a 3% do valor da ação judicial, no Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro e 1,5% no Tribunal de Justiça de São Paulo.

Importante: No final da ação havendo a condenação da construtora, os valores pagos a título de custas judiciais, deverão ser devolvidos. Também com correção monetária e juros legais de 1% ao mês. 

VII.a – Posso pedir GRATUIDADE DE JUSTIÇA para não pagar as custas judiciais?

Por se tratar do pedido de distrato imobiliário, onde os valores são sempre consideráveis os Juízes não costumam deferir a gratuidade de justiça e isso pode tomar ainda mais tempo do processo. Todavia, levando em consideração o momento, e se houver argumentos que justifiquem o pedido de gratuidade, como o desemprego, a gratuidade poderá ser requerida.

VII.b – Qual o valor dos honorários advocatícios?

Não é permitido pela OAB publicar o valor dos honorários. O que posso esclarecer é que em ações judiciais como essas, que são extremamente complexas e demandam um escritório de advocacia que verdadeiramente “bata de frente” com as construtoras. Em ações como essa é cobrado um percentual a frente e outro percentual sobre o êxito. Essa tem sido a prática de diversos colegas.

Cabe ainda esclarecer, que a própria OAB estabelece honorários mínimos de acordo com a sua tabela. Atualmente (Maio de 2020), o valor de honorários mínimos estabelecido para uma ação judicial de distrato, conforme a TABELA XII, item 2.11 é de R$ 8.551,65 (oito mil quinhentos e cinquenta e um reais e sessenta e cinco centavos). Todavia, esse valor não representa valor de proposta de serviços, trata-se apenas de valor constante no site da OAB, o qual transmitimos de forma meramente informativa.


VIII – Conclusão

Concluindo, sabemos como tem sido difícil nesse momento, essa é uma decisão que precisa ser pensada e analisada, pois não sabemos como serão os acontecimentos nos próximos meses.  Caso você tenha alguma dúvida ou sugestão, pode nos enviar através do formulário abaixo. 








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Recapitulando, você deverá:

  1. Notificar a Construtora sobre o desejo de desistir do contrato;
  2. Aguardar por pelo menos 48h a resposta;
  3. Sem resposta, procurar por advogado especialista em direito imobiliário de sua confiança;
  4. Analisar os prós e contras de ingressar ou não com a ação de distrato;

Desistência da Compra de Imóvel durante a pandemia.


– E-mail: contato@marcellobenevides.com

– Telefones Fixos: Rio de Janeiro – RJ (21) 3217-3216 (Freguesia-Jacarepaguá) / (21) 3253-0554 (Barra da Tijuca)

São Paulo – SP (11) 4837-5761

– Telefone Celular: 21-99541-9244 (Clique aqui para falar no WhatsApp)

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Marcello Benevides

Marcello Benevides

Advogado fundador do escritório que leva seu nome, está formado desde 2005. Exerce a função de Coordenador Jurídico do escritório atuando ativamente em todas as áreas orientando os advogados. Especialista na recuperação de créditos de alta monta, diante da vasta experiência adquirida na realização de Cobrança Extrajudicial e Judicial para Empresas e Instituições Financeiras. Coach Jurídico e Membro da Comissão de Coaching da OAB/RJ. Pós-Graduado em Direito Empresarial pela AVM — Universidade Cândido Mendes. Possui Curso de Atualização em Direito do Consumidor pela Fundação Getúlio Vargas — FGV — RJ.

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