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Distrato Imobiliário em 2019 – O que mudou com a nova lei.

Distrato imobiliário 2019- O que muda com a nova lei.

Distrato imobiliário 2019 - O que muda com a nova lei.

Distrato imobiliário em 2019? A nova lei 13786 de 2018 passa regulamentar a partir de janeiro de 2019. Este fenômeno consiste na rescisão de um contrato de compra e venda de um imóvel antes de ocorrer a entrega do objeto contratual. Deseja saber mais sobre o distrato imobiliário em 2019? Entenda como desistir da compra de um imóvel. 

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Distrato Imobiliário em 2019 – O que mudou com a nova lei.

Distrato imobiliário 2019 - O que muda com a nova lei.

O ramo da Construção Civil entrou em crise na última década, principalmente, a partir do ano de 2015. Assim, por este motivo, houve um crescimento do índice de registro de distratos de imóveis, ou seja, o famoso distrato imobiliário. Em 2017, a Associação Brasileira das Incorporadoras Imobiliárias, realizou uma pesquisa e constatou que, cerca de 13,9 mil contratos imobiliários foram desfeitos mediante distrato imobiliário.

Assista nosso vídeo com o parecer sobre a homologação da lei do distrato imobiliário em 2019.

Quando ocorria a possibilidade do distrato imobiliário, clientes e empresas decidiam sempre acionar o sistema judiciário. Assim, esta era a forma mais viável para solucionar o problema de acordo com os interesses das duas partes. Portanto, com o intuito de evitar processos longos e onerosos, o setor imobiliário passou a exigir a criação de regras mais claras, para diminuir a insegurança do setor imobiliário.

ão atingidas negativamente no setor financeiro. Entretanto, é notável que, algumas empresas oferecem a título de distrato imobiliário retenções de 70%, 80%, 90% e até 100%. Assim, o nosso objetivo é reparar e auxiliar os prejuízos do consumidor que decide pelo distrato imobiliário. Neste texto, iremos abordar o funcionamento do distrato imobiliário em 2019 e quais as mudanças que a lei 13.786/18 trouxe para este fenômeno jurídico.

Finalmente, para entender um pouco mais sobre o distrato imobiliário em 2019, também recomendamos que, além da leitura deste artigo, você assista o vídeo abaixo:


I- Mas o que é o distrato imobiliário?

Se nos atermos ao dicionário da língua portuguesa, iremos encontrar que, distrato é o ato ou o efeito de distratar, ou seja, de fazer uma anulação ou rescisão.

No mundo jurídico, quando falamos em distrato imobiliário, estamos nos referindo ao ato de desistência. Em contraste, fazemos referência ao ato de rescisão contratual em relação a uma aquisição imobiliária pelo comprador antes da quitação total do imóvel. Sendo assim o distrato imobiliário é um contrato que tem o objetivo de extinguir as obrigações que foram estabelecidas em um contrato imobiliário anterior. Portanto, também vale ressaltar que, o contrato imobiliário anterior ainda não foi executado no momento da rescisão.

Normalmente, o distrato imobiliário ocorre durante a aquisição de imóveis completamente novos, como por exemplo:

A- Lotes residenciais.

B- Apartamentos residenciais adquiridos mediante incorporadoras.

Além disso, é ainda mais importante ressaltar que, como resultado será necessário haver ressarcimento. Assim, este ressarcimento poderá seja total ou parcial, através de multas ou outros meios. Habitualmente, como não havia legislação específica para tratar dessas questões, o problema era encaminhado para a justiça.

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Na maioria dos casos, o cliente pede que haja ressarcimento total, se o motivo do distrato for culpa da empresa, ou parcial, se o motivo for pessoal. Com isso, as construtoras e incorporadoras s


II- Quais os principais motivos que causam o distrato imobiliário?

Distrato imobiliário 2019

Existem distintos motivos que ocasionam a rescisão contratual de um imóvel, ou seja, o distrato imobiliário. Assim, alguns dos principais motivos que levam a ocorrência desse fenômeno jurídico são:

A- O principal motivo é a inadimplência pelo cliente. Quando não há possibilidade de continuar o pagamento, devido às dificuldades financeiras como perda de emprego, o comprador prefere encerrar o contrato de compra e venda de imóvel e devolver o bem.

B- Quando é inviável as condições estabelecidas pelo banco para realizar o financiamento de compra do imóvel. Assim, seja pelas taxas de juros altas ou pelo alto valor da parcela de financiamento, o comprador resolve pelo distrato imobiliário.

C- Quando o cliente, através de instituições financeiras, não consegue o valor necessário para quitar o pagamento à empresa incorporadora ou loteadora.

D- Desistência sem motivo específico.

E- Descumprimento contratual pela empresa incorporadora ou loteadora.

Portanto, apesar de, em princípio, o distrato imobiliário ser mencionado no contrato de venda do imóvel, até mesmo cláusulas definindo a impossibilidade de desistência do negócio, a lei permite o distrato imobiliário e o ressarcimento.


III- Quais as maneiras de realizar o distrato imobiliário em 2019?

No mundo jurídico, há duas maneiras pelas quais o comprador pode realizar a rescisão contratual, recuperando parte dos recursos gastos. Em contraste, estas maneiras são:

  • A- Distrato imobiliário contratual: Se o cliente optar por este modo, há uma rescisão contratual amigável. Esta opção está prevista em lei, tanto no Código Civil, quanto no Código de Defesa do Consumidor. Entretanto, é necessário que tal opção esteja prevista expressamente no contrato de compra e venda do imóvel.
  • B- Distrato imobiliário judicial: Esta opção é quando não há consenso entre as partes e, através de um advogado especializado, ocorre um processo através do sistema judiciário.

Portanto, para saber como requerer o distrato imobiliário, recomendamos o vídeo abaixo:


IV- A análise do contrato de compra e venda do imóvel é importante em relação ao distrato imobiliário?

Certamente, é ainda mais importante que o consumidor saiba que o distrato imobiliário só pode ser solicitado antes da entrega do objeto contratual. Também é muito importante que o cliente esteja atento ao contrato de compra e venda do imóvel. Assim, é sempre bom ter um parecer de um advogado especializado sobre o contrato realizado. Do mesmo modo, é importante saber que, parte dos contratos imobiliários impõe multas com valores absurdos. Qualquer cláusula contratual que seja abusiva, ou seja, que possa configurar uma dificuldade ao possível reembolso do cliente, devem ser analisadas e modificadas conforme elenca o artigo 51, II, do Código de Defesa do Consumidor. Portanto, a empresa imobiliária deve reter valores parcialmente, ou seja, o consumidor, ao realizar o distrato imobiliário, não pode perder todo o valor gasto.


V- Antes da aprovação da lei 13.786/18, como era a legislação do distrato imobiliário?

Distrato imobiliário 2019

Não havia uma legislação específica para regulamentar questões referentes ao distrato imobiliário. Assim, por este motivo, era normal os longos e desgastantes processos judiciais entre empresas e consumidores. Portanto, as questões referentes ao distrato imobiliário eram definidas de acordo com a jurisprudência brasileira. Dessa forma, a maioria dos juízes decidiam que, a retenção pelas empresas do setor imobiliário podia ser no máximo 25%.

Nos últimos anos, as empresas do mercado imobiliário começaram a exigir a criação de uma regulamentação específica para o distrato imobiliário. Assim, esta legislação específica deveria possuir vantagens para ambas as partes. Pela razão que, os contratos de compra e vende de imóvel são referentes à relação entre empresa e consumidor, essa regulamentação sobre contratos imobiliários recai o Código Civil brasileiro e, sobre o Código de Defesa do Consumidor. Geralmente, a legislação brasileira protege a parte mais fraca da relação contratual, ou seja, o consumidor. Portanto, por este motivo, as empresas se sentiram desfavorecidas pela falta de legislação específica.

Com isso, anteriormente, em caso de distrato imobiliário, as empresas deviam devolver, pelo menos, 80% do valor pago ao consumidor. Caso a culpa seja da empresa, deveria ser ressarcimento total. Entretanto, a maior queixa das empresas do ramo de construção civil é o prejuízo que o distrato imobiliário traz ao seu setor financeiro.


VI- Quais as regras da nova lei sobre distrato imobiliário?

No dia 28 de dezembro de 2017, foi publicada no Diário Oficial da União, a lei 13.786/18. Esta lei disciplina a resolução do contrato, ou seja, o distrato imobiliário por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária em incorporação imobiliária e em parcelamento de solo urbano. Asim, a lei trouxe os benefícios que as empresas do setor imobiliário tanto exigiram do Governo. Portanto, esta lei é baseada no Projeto de Lei 1220/15, de autoria do deputado Celso Russomano. Veja quais as principais mudanças trazidas pela lei:

  • A- Percentual da multa
  • B- Prazo para quitação da multa e para entrega da obra
  • C- Quadro-resumo
  • D- Desistência do consumidor após a entrega do imóvel

A- Percentual da multa

O percentual do valor de retenção pela empresa imobiliária aumentou, a título de multa contratual aumentou.

Quando o consumidor decidir realizar o distrato imobiliário, ou seja, não fazer a aquisição do imóvel ainda na planta, quando o imóvel estiver no regime de afetação (patrimônio separado da incorporadora), o pagamento da multa será de 50% aplicada no valor pago, após feita a corretagem. Esse valor serve para garantir o término da obra, se a empresa imobiliária entrar em processo de falência.

Anteriormente, o percentual da multa era decidido pela jurisprudência e, variava entre o mínimo de 10% e o máximo de 25% do valor pago pelo consumidor.

Assista também nosso vídeo falando sobre a nova lei do distrato imobiliário em 2019 antes da homologação da lei.

Quando o consumidor decidir realizar o distrato imobiliário, ou seja, desistir do imóvel que ainda faz parte do patrimônio da incorporadora, o percentual da multa será diferente. O percentual é de 25% aplicado no valor pago pelo consumidor. Além disso, é ainda mais importante ressaltar que, a multa deve ser quitada no prazo de 180 dias.


B- Prazo para quitação da multa e entrega da obra

Como foi dito acima, outro ponto que foi destacado na lei é o prazo de 180 dias. Além de ser o prazo para quitação da multa pelo consumidor, também é o prazo máximo permitido para haver atraso na entrega da obra. Após o término desse período, é decisão do comprador realizar o distrato imobiliário. Além disso, o consumidor deve receber os valores que foram pagos, com atualização monetária, no prazo de 60 dias após a realização do distrato imobiliário.

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Lei do Distrato Imobiliário – Veja a íntegra da lei.

A lei também ofereceu outra opção ao consumidor. Portanto, ao término do prazo de 180 dias, se a empresa não entregou a obra e o cliente deseja continuar o empreendimento, este deve receber uma indenização. Esta indenização corresponde ao valor de 1% sobre o valor que foi pago à empresa e, vale para cada mês que a incorporadora ultrapasse o tempo limite de entrega da obra.


C – Quadro-resumo

A lei também traz a obrigatoriedade de um “quadro resumo” no contrato. Assim, neste resumo, deverá constar as informações básicas do contrato de compra e venda do imóvel. Caso o “quadro resumo” não possua as informações listadas na lei 13.786/18, a empresa terá um prazo de 30 dias realizar as correções necessárias. Além disso, caso não realize, pode ser caracterizada justa causa para que o consumidor realiza o distrato imobiliário. Finalmente, as especificações estão elencadas no artigo 2° da lei 13.786 e são:

  • I – o preço total a ser pago pelo imóvel;
  • II – o valor da parcela de entrada e a sua forma de pagamento, com destaque para o valor pago à vista. Além disso, os seus percentuais sobre o valor total do contrato;
  • III – o valor referente à corretagem, suas condições de pagamento e a identificação precisa de seu beneficiário;
  • IV – a forma de pagamento do preço, com indicação clara dos valores e vencimentos das parcelas;
  • V – os índices de correção monetária aplicáveis ao contrato. Também, quando houver pluralidade de índices, o período de aplicação de cada um;
  • VI – as consequências do desfazimento do contrato;
  • VII – as taxas de juros eventualmente aplicadas, se mensais ou anuais, se nominais ou efetivas. Também, o seu período de incidência e o sistema de amortização;
  • VIII – as informações acerca da possibilidade do exercício, por parte do adquirente do imóvel, do direito de arrependimento previsto no art. 49 da Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990 (Código de Defesa do Consumidor), em todos os contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do incorporador ou do estabelecimento comercial;
  • IX – o prazo para quitação das obrigações pelo adquirente após a obtenção do auto de conclusão da obra pelo incorporador;
  • X – as informações acerca dos ônus que recaiam sobre o imóvel;
  • XI – o número do registro do memorial de incorporação e a matrícula do imóvel. Além disso, a identificação do cartório de registro de imóveis competente;
  • XII – o termo final para obtenção do auto de conclusão da obra. Além disso, os efeitos contratuais da intempestividade prevista na referida lei.

D- Desistência do consumidor após a entrega do imóvel

Se o contrato foi realizado fora da sede da empresa imobiliária, a nova lei sobre distrato imobiliário permite que o consumidor faça o uso do seu direito de arrependimento, durante o prazo de 7 dias. Além disso, caso isto ocorra, o consumidor tem direito a devolução dos valores antecipados. Assim, isto inclui a retenção de corretagem, impostos, taxas de aluguel e condomínio. Finalmente, a lei também especifica que, consumidor deve demonstrar o seu arrependimento mediante carta registrada, com aviso de recebimento.

 


VII- Qual a importância da aprovação da lei 13.786/2018 para o distrato imobiliário 2019?

O distrato imobiliário é um fenômeno jurídico que prejudica tanto o consumidor, quanto a empresa pertencente ao setor imobiliário. Assim, devido ao grande número de longas e onerosas disputas judiciais, que ficavam à critério da jurisprudência, foi necessário criar uma legislação específica. Esta, deveria regulamentar de forma clara o distrato imobiliário.

Em contraste, deveria proporcionar segurança jurídica e melhorando a situação financeira das empresas do setor imobiliário. Portanto, dessa forma, apesar da lei ter endurecido as regras para o consumidor, ao mesmo tempo ela fortalece a relação de compra e venda de imóveis.

Além disso, colabora para desestimular a desistência e proporciona um aumento da confiança entre as partes da relação contratual. Finalmente, esta também oferece a garantia de uma situação financeira melhor para as empresas imobiliárias.

Ao nosso ver, nem de longe, a lei é a melhor forma de garantir os direitos do consumidor, por isso, ela ainda será alvo de debate para que ajustes sejam feitos o quanto antes.


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Marcello Benevides

Marcello Benevides

Advogado fundador do escritório que leva seu nome, está formado desde 2005. Exerce a função de Coordenador Jurídico do escritório atuando ativamente em todas as áreas orientando os advogados. Especialista na recuperação de créditos de alta monta, diante da vasta experiência adquirida na realização de Cobrança Extrajudicial e Judicial para Empresas e Instituições Financeiras. Coach Jurídico e Membro da Comissão de Coaching da OAB/RJ. Pós-Graduado em Direito Empresarial pela AVM — Universidade Cândido Mendes. Possui Curso de Atualização em Direito do Consumidor pela Fundação Getúlio Vargas — FGV — RJ.

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