A nova lei 13.786 de 2018 passa regulamentar a partir de janeiro de 2019 o Distrato Imobiliário. Este fenômeno consiste na rescisão de um contrato de compra e venda de um imóvel antes de ocorrer a entrega do objeto contratual. Quer saber mais sobre como requerer o distrato imobiliário?
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Como requerer o distrato imobiliário?
O ramo da Construção Civil entrou em crise na última década, principalmente, a partir do ano de 2015. Assim, por este motivo, houve um crescimento do índice de registro de distratos de imóveis. Com isso, surge o famoso distrato imobiliário.
Você decidiu comprar um imóvel na planta, está pagando as prestações, perde o emprego e não vai mais ter condições de continuar com a compra? Pretendia fazer um financiamento, que foi negado pelo banco? Esses são os motivos mais comuns para ocorrência do distrato imobiliário. Apesar de uma parte da população não saber, o consumidor possui direito a desistência da compra.
Certamente, ninguém é obrigado a manter um contrato que não tenha mais interesse ou que tenha se tornado um peso no orçamento. Porém, toda desistência de um contrato possui certas condições para acontecer, tanto por parte da construtora, quanto por parte do consumidor.
Acompanhe o nosso artigo e saiba como requerer o distrato imobiliário. Além disso, saiba quais são os seus direitos para não ser prejudicado na hora de fazer um distrato imobiliário. Também recomendamos que, além da leitura deste artigo, você assista o vídeo abaixo:
I- O que é o distrato imobiliário?
No mundo jurídico, quando falamos em distrato imobiliário, estamos nos referindo ao ato de desistência. Sendo assim, fazemos referência ao ato de rescisão contratual em relação a uma aquisição imobiliária pelo comprador antes de quitar por completo o imóvel. Portanto, o distrato imobiliário é um contrato que tem o objetivo de extinguir as obrigações que foram estabelecidas em um contrato imobiliário anterior até a data de entrega das chaves. Finalmente, também vale ressaltar que, o contrato imobiliário anterior ainda não foi executado no momento da rescisão.
Além disso, é ainda mais importante ressaltar que, como resultado do pedido de distrato será necessário haver ressarcimento pelo que foi pago. Assim, este ressarcimento poderá seja total ou parcial. Dessa maneira, ao desistir da compra você não pode perder todo o dinheiro que pagou, haja vista, que a construtora receberá o imóvel de volta. Outro ponto a ser ressaltado, é que as devoluções anteriores a nova lei, eram de 75% do que foi pago pelo comprador, no caso da motivação para desistência ter sido exclusivamente do comprador.
Assista a nossa aula mais recente sobre o distrato imobiliário e entenda como funciona na prática:
II- Quais os principais motivos que causam o distrato imobiliário?
Existem diversos motivos que ocasionam a rescisão contratual de um imóvel, ou seja, o distrato imobiliário. Assim, alguns dos principais motivos que levam a ocorrência desse fenômeno jurídico são:
- A- A inadimplência pelo cliente. Quando não há possibilidade de continuar o pagamento devido à dificuldades. Assim, o comprador prefere encerrar o contrato de compra e venda de imóvel e devolver o bem.
- B- Quando é inviável as condições estabelecidas pelo banco para realizar o financiamento de compra do imóvel, como pelas taxas de juros altas. Assim, o comprador resolve pelo distrato imobiliário.
- C- Quando o cliente, através de instituições financeiras, não consegue o valor necessário para quitar o pagamento à empresa incorporadora ou loteadora.
- D- Desistência sem motivo específico.
- E- Descumprimento contratual pela empresa incorporadora ou loteadora.
Portanto, apesar de, em princípio, o distrato imobiliário ser mencionado no contrato de venda do imóvel, até mesmo cláusulas definindo a impossibilidade de desistência do negócio, a justiça tem concedido amplamente o distrato imobiliário e em alguns casos até indenizações por danos morais. Assim, resta a dúvida, como requerer o distrato imobiliário?
III- Quem devo procurar para fazer o distrato imobiliário?
Primeiro de tudo, é necessário procurar a construtora ou incorporadora, para manifestar seu interesse em desfazer a venda, faça isso formalmente através de carta ou e-mail (correio eletrônico). Posteriormente, é preciso contratar um advogado que irá fazer uma notificação extrajudicial, dizendo que seu cliente tem interesse em desistir do negócio, solicitando um prazo para que ela se manifeste.
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Nesse momento, é de suma importância que um advogado imobiliário assuma as negociações, celebrando assim um bom acordo para o consumidor, evitando a longa espera e os riscos da via judicial. Caso, após as negociações não consiga uma posição efetiva da construtora é o momento de ingressar com uma ação judicial para requerer o distrato imobiliário.
IV- Se a empresa oferecer menos, o que o consumidor deve fazer?
Se o consumidor requerer o distrato imobiliário e a construtora se oferecer para devolver menos da metade do que foi pago, o melhor a fazer é não aceitar o acordo e procurar uma assessoria jurídica. O advogado especializado e qualificado irá orientar e auxiliar o seu cliente sobre as melhores abordagens para realizar um bom acordo ou então, sobre quais medidas legais devem ser tomadas para recuperar o maior percentual de valores possíveis.
Lembrando que, o percentual a ser devolvido ao consumidor, vai depender de uma série de fatores, em alguns casos o comprador poderá ter o direito de receber até 100% do valor pago, com direito a correção monetária e juros legais de 1%.
V- O que acontece se o consumidor está inadimplente?
O ideal é procurar a empresa antes de ficar inadimplente. Estando inadimplente, o consumidor ainda tem o direito de pedir o distrato imobiliário. Entretanto, a situação é um pouco mais complicada. Sendo assim, a inadimplência permite que a empresa cancele o contrato. Além disso, a empresa pode cobrar juros, multa e correção monetária sobre os valores ainda não pagos e já vencidos.
É importante saber que, mesmo estando inadimplente, é possível pedir o distrato, que deve ser formalizado por escrito. Porém, antes de desistir, você precisa ter em mente que a decisão pelo distrato envolve, necessariamente, a perda de parte dos valores investidos e, portanto, deve ser pensada com cautela. Portanto, o consumidor pode ser obrigado a pagar as parcelas vencidas com multa, além de não conseguir de volta de 10% a 15% do montante já pago.
VI- O contrato pode estabelecer uma multa?
Sim, normalmente os contratos de compra de imóveis na planta determinam um porcentual de multa em caso de desistência. No entanto, a cláusula pode ser considerada abusiva em algumas circunstâncias, conforme disposto no artigo 51, II, do Código de Defesa do Consumidor.
No dia 28 de dezembro de 2017, foi publicada no Diário Oficial da União, a lei 13.786/18. Esta lei disciplina o distrato imobiliário por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária em incorporação imobiliária e em parcelamento de solo urbano. Umas das inovações trazidas pela lei foi em relação ao percentual de multa.
O percentual do valor de retenção pela empresa imobiliária aumentou, a título de multa contratual aumentou. Quando o consumidor decidir realizar o distrato imobiliário, ou seja, não fazer a aquisição do imóvel ainda na planta, quando o imóvel estiver no regime de afetação (patrimônio separado da incorporadora), o pagamento da multa será de 50% aplicada no valor pago, após feita a corretagem. Esse valor serve para garantir o término da obra, se a empresa imobiliária entrar em processo de falência.
Certamente, é ainda mais importante ressaltar que o consumidor deve atento ao contrato de compra e venda do imóvel. Assim, é sempre bom ter um parecer de um advogado especializado sobre o contrato realizado.
VII- Qual o prazo para receber os valores?
A lei lei 13.786/18 estipulou que o prazo para quitação da multa pelo consumidor, também é o prazo máximo permitido para haver atraso na entrega da obra que é de 180 dias. Após o término desse período, é decisão do comprador realizar o distrato imobiliário. Além disso, o consumidor deve receber os valores que foram pagos. Portanto, esses devem ser com atualização monetária, no prazo de 60 dias após a realização do distrato imobiliário.
Finalmente, a lei também oferece outra opção ao consumidor. Portanto, ao término do prazo de 180 dias, se a empresa não entregou a obra e o cliente deseja continuar o empreendimento, este deve receber uma indenização.
VIII – Ainda tem dúvidas sobre como requerer o distrato imobiliário?
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(Distrato Imobiliário – Projeto de Lei volta para análise em comissão
