Como funciona o leilão extrajudicial de imóvel?

Como funciona o leilão extrajudicial de imóvel? Devido a crise econômica, boa parte da população acabou ficando sem condições financeiras de pagar os imóveis financiados. Por esse motivo, os imóveis acabam indo para leilão com preços mais baixos que os de mercado. No entanto, para arrematar um imóvel em um leilão, é preciso conhecimento e cuidado, principalmente se for um leilão extrajudicial. 

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Como funciona o leilão extrajudicial de imóvel?

Devido as crises econômicas que afetaram o país e a falta de educação financeira da população, os leilões de imóveis têm se tornado cada vez mais comuns nos dias atuais. Os leilões podem ser judiciais e também, extrajudiciais. Os leilões judiciais são realizados mediante um procedimento judicial, onde os bens do devedor são penhorados e passam por um processo de expropriação. Esse processo de expropriação possui diversas maneiras de realização, sendo uma delas por meio de leilões.

No caso do leilão extrajudicial de imóvel, este pode ser feito por bancos e instituições financeiras, embora também possam ser realizados por pessoas físicas, no caso de inadimplência em contratos de alienação fiduciária. Assista também o vídeo abaixo para adquirir mais conhecimento sobre o assunto. 

I- O que é o Leilão Extrajudicial?

O leilão extrajudicial de imóvel, também é chamado de leilão de alienação fiduciária de imóvel. Este tipo de leilão não ocorre mediante processo judicial, diferente do leilão judicial. Os casos em que o imóvel vai para leilão extrajudicial são os resultantes da inadimplência de um financiamento.

O leilão extrajudicial surgiu quando os bancos precisaram recuperar de modo mais ágil os imóveis financiados de compradores que ficavam inadimplentes por um tempo determinado. Conforme a lei de alienação fiduciária de imóvel de n° 9.514/1997, a instituição financeira, de modo rápido, toma para si a posse do imóvel financiado para vende-lo através de um leilão para saldar a dívida que foi contraída pelo comprador.

Todo este processo ocorre sem a necessidade de um processo judicial, evitando assim todos seus trâmites e longos prazos. Além disso, vale ressaltar que, como é um processo extrajudicial, previsto na lei de alienação fiduciária, não é permitido a defesa do mutuário durante a fase de execução.

II- O que é alienação Fiduciária?

A alienação fiduciária ocorre quando o proprietário de um imóvel o transfere para um credor como garantia que irá pagar determinada dívida. Porém, vale ressaltar que, o devedor ainda mantém o direito de posse e de uso pleno do imóvel. Quando ocorre a alienação fiduciária, o credor da dívida, ou seja, a pessoa a quem o proprietário do imóvel está devendo, vira o titular da propriedade fiduciária do imóvel, obtendo a posse indireta do imóvel. Assim, o credor pode fazer uso do imóvel. Por fim, este processo de alienação fiduciária tem fim quando ocorre inadimplência do devedor, ou quando ele quita toda a sua dívida.

III- O que ocorre quando há a inadimplência do Imóvel Financiado?

Nos casos em que o devedor não tenha condições financeiras de arcar com a dívida e fica em atraso com o pagamento, ele se torna inadimplente e o imóvel que estava em garantia fiduciária do financiamento pode ser levado a leilão para quitar a dívida. Este processo chamamos de leilão extrajudicial do imóvel.

Para que o leilão extrajudicial do imóvel ocorra, é necessário haver um número de parcelas não pagas. Geralmente, ocorre após o não pagamento da terceira parcela consecutiva, mas depende do contrato e também da Instituição Financeira Credora.

O primeiro passo do processo é a emissão de uma notificação ao devedor das parcelas em atraso, que pode ser feita via cartório de registro de imóveis, por notificação judicial ou por edital. Assim, após a notificação, o devedor tem um prazo de 15 dias para que seja feita a quitação das parcelas em atraso. Se houver quitação, o contrato segue seu fluxo normal, caso não haja, o imóvel irá a leilão. É ainda mais importante ressaltar que, para que o imóvel de alienação fiduciária seja levado a leilão extrajudicial, é necessária, antes de tudo, que a propriedade seja convertida em propriedade fiduciária.

IV- Quais são os trâmites do leilão extrajudicial de imóveis?

O leilão extrajudicial, de acordo com a lei, deve ser feito em duas etapas, ou praças. Assim, para que todos os trâmites sejam feitos conforme a lei, com transparência, é nomeado um leiloeiro oficial, devidamente registrado na Junta Comercial do Estado em que o imóvel está localizado. Dessa forma, o leiloeiro recebe 5% do valor do imóvel que for leiloado, além de uma comissão percentual opcional que pode ser negociada entre ele o vendedor.

O papel do leiloeiro no leilão extrajudicial é de extrema importância, visto que ele que irá definir o edital de leilão, contendo todas a regras para a venda e compra do imóvel e para a realização do leilão extrajudicial.

A primeira tentativa ou primeira praça, de venda do imóvel pelo leiloeiro é feita através do valor mínimo para abertura de lances sendo este, o valor em que o imóvel foi avaliado no contrato de financiamento. Assim, se não houver nenhum interessado e o imóvel não tenha nenhum lance, o leiloeiro deve realizar um segundo leilão.

O segundo leilão ou segunda praça, deve ocorrer em 15 dias após a Primeira Praça. Assim, nesta praça, o valor mínimo de abertura do leilão deve ser no mínimo o valor da dívida do imóvel mais as despesas do mesmo, como despesas de cartório e dívidas de IPTU, além de custos de execução e comissão do leiloeiro. Assim, o imóvel em leilão extrajudicial pode acabar sendo vendido por um valor 50% menor que sua avaliação, desde que seja superior ao total da dívida. Caso o imóvel seja arrematado por um valor superior ao da dívida total, o valor excedente é então devolvido ao devedor.

V- O que é leilão extrajudicial negativo?

O leilão extrajudicial negativo é quando não há comprador. Assim, se após as duas praças, ou seja, após as duas tentativas de venda do imóvel, não houver nenhum interessado e o imóvel não tiver sido vendido, o credor tomará de forma efetiva a posse do imóvel, quitando assim, a dívida com o devedor.

Dessa forma, após tomar posse do imóvel, o credor pode vender o imóvel diretamente a terceiros da maneira que desejar, podendo inclusive fazer um novo leilão. Assim, os imóveis não vendidos e adjudicados pelo credor são livres para serem leiloados a qualquer valor, sem regras estabelecidas em lei.

VI- Quem pode participar do leilão extrajudicial?

Qualquer pessoa física ou jurídica pode participar do leilão, desde que maior e capaz e que esteja na livre administração de seus bens. Assim, não podem participar as pessoas que constam no artigo 690-A do Código de Processo Civil, como pro exemplo, os tutores, curadores e outros.

VII- O credor da ação pode arrematar o bem?

Sim, o credor poderá arrematar o bem, utilizando o seu crédito. Mas, caso este seja inferior ao valor lance, deverá pagar a diferença em dinheiro. Lembrando que a arrematação pelo credor não deve ser confundida com a adjudicação, que foi explicada logo acima.

VIII – Como ocorre a desocupação do Imóvel leiloado?

Geralmente, é questionável como ocorre a desocupação daquele imóvel que foi vendido no leilão extrajudicial. Primeiro de tudo, é necessário a tentativa de uma desocupação amigável, sem a necessidade de um processo de desocupação, ou de reintegração de posse. Todavia, caso não seja possível, o novo dono do imóvel pode recorrer aos meios judiciais para que seja feita sua desocupação. Neste caso o juiz decide um prazo, que geralmente é em torno de 30 dias.

Assim, após a decisão do juiz, é emitido a notificação para que o ocupante do imóvel saiba do prazo que ele tem para desocupar o imóvel. Nos casos mais extremos, quando o ocupando do imóvel não respeita a decisão judicial e continua ocupando o imóvel, é possível entrar com uma ação de reintegração de posse, que pode ter como consequência o fato da polícia executar a ordem de despejo.

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Imóvel de leilão ocupado: quando e como agir?

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