Imóvel de leilão ocupado: quando e como agir? | Marcello Benevides Advogados - Advogado RJ

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Imóvel de leilão ocupado: quando e como agir?

Imóvel de leilão ocupado: quando e como agir?

Com a crise econômica vivenciada pelo país, diversas pessoas buscam maneiras mais acessíveis para adquirir bens imóveis, visando o sonho da casa própria ou até investimento. Uma dessas maneiras são os leilões, que costumam apresentar valores abaixo do mercado. Dessa forma, considerando que a compra de um imóvel é um importante passo, alguns cuidados são necessários e uma assessoria especializada é fundamental, já que em muitos casos os imóveis de leilão podem estar ocupados por terceiros.

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Imóvel de leilão ocupado, quando e como agir?

Com a atual crise econômica, diversas pessoas buscam maneiras econômicas para adquirir o tão sonhado imóvel.

Assim, entre as opções mais acessíveis estão os leilões judiciais e os leilões extrajudiciais, que costumam apresentar valores abaixo do mercado. Todavia, a maior parte das pessoas possui receio na compra de imóvel de leilão ocupado.

Certamente, é importante ressaltar que, os bens são levados a leilão porque alguém não pagou uma dívida.

Assim, no caso do leilão judicial se o indivíduo não realiza o pagamento, o juiz determina o leilão de algum bem seu, podendo ser móvel ou imóvel. O leilão extrajudicial, ocorrerá por força de um contrato e tem lei própria que o rege. Também vale ressaltar que o bem não pode ser o bem familiar para a quitação do seu débito. Entretanto, em alguns casos, o imóvel pode ser destinado a leilão mesmo ainda estando ocupado e sendo de uso familiar.

Sendo assim, após a arrematação do imóvel de leilão ocupado, o arrematante deve realizar as medidas necessárias para se imitir na posse, ou seja, entrar no imóvel.

Dessa forma, apesar de parecer uma grande dificuldade a aquisição do bem, essa condição também proporciona vantagens. Como exemplo, adquirir o imóvel por preço bem inferior ao de mercado. Em alguns casos até 50% a menos do valor de mercado. Além disso, com um apoio jurídico especializado,  a desocupação do imóvel de leilão poderá ser rápida reduzindo assim as perdas financeiras.

Convido você a ler nosso artigo até o fim para aprender quando e como você deve agir em casos de compra de imóvel de leilão ocupado.

Recomendamos também, que assista o vídeo abaixo:


I- Como proceder na compra de um imóvel de leilão ocupado?

Uma pergunta muito comum é como proceder para desocupar um imóvel de leilão. Algumas medidas são necessárias. Para auxiliar você sobre como proceder no caso de compra de imóvel de leilão ocupado, listamos abaixo os passos necessários para ingressar no imóvel.


A – Primeiro passo para quem comprou um imóvel de leilão ocupado.

Primeiro de tudo, é imprescindível que você contrate um advogado ou uma assessoria jurídica especializada para auxiliar e orientar sobre todos os procedimentos para o ingresso no imóvel. Já chegaram casos até nós, em que proprietários passaram anos tentando ingressar no imóvel.

Com a nossa intervenção, foi possível realizar um  acordo desocupando rapidamente o imóvel. É compreensível que o arrematante, novo proprietário queria ingressar com a maior brevidade possível. Todavia, tentar realizar o ingresso a força ou simplesmente contratando um chaveiro, poderá além de incorrer em crime, sofrer um processo por invasão, danos materiais e morais, que só lhe trarão prejuízos.

É preciso seguir a ordem legal, ou tentar um acordo com os ocupantes.


B – Segundo passo para quem arrematou um imóvel de leilão ocupado.

Como proceder ao comprar imóvel de leilão ocupado?

Primeiro de tudo, é necessário visitar o local para confirmar a informação sobre a ocupação. Além disso, é importante saber se a pessoa que tem a posse do imóvel quer permanecer no local após a transferência da propriedade.

Nesse caso, caso seja de interesse do arrematante, pode estabelecer-se um aluguel. Ainda assim, fundamental a participação de um advogado, para elaboração de um contrato.

Caso queira saber mais sobre esse tema, recomendamos esse texto, também de nossa autoria.  clique aqui.

Mas se o interesse do arrematante for a ocupação efetiva do imóvel, após o arremate leilão, antes de requerer a desocupação pela via judicial, é primordial tentar resolver a situação de forma amigável. Isto através da obtenção de informações do ocupante para chegar a um acordo de desocupação.

Certamente, também é digno de nota a importância de haver uma flexibilidade pela parte do comprador do imóvel de leilão ocupado, isso irá poupar uma boa quantidade de tempo e dinheiro. Portanto, este deve oferecer prazos para que a pessoa se organize e saia do imóvel. Além disso, é ainda mais importante ressaltar a importância da presença do advogado ou assessoria jurídica especializada. Este irá auxiliar você na negociação para que a desocupação ocorra de maneira rápida e amigável, segura e sem conflitos, sendo elaborado um termo com prazos e garantias para o arrematante, evitando maiores conflitos e gastos com ações na justiça.

B. 1 – Notificação extrajudicial

Certamente, a melhor maneira de avisar ao indivíduo que detém a posse do imóvel sobre a necessidade da desocupação devido a sua compra do imóvel de leilão ocupado, é a notificação extrajudicial. Assim, a notificação serve tanto como precaução, quanto como tentativa de realização de acordo.

Portanto, caso vencido o prazo que foi estipulado na notificação extrajudicial e o indivíduo que detém a posse ainda não tenha desocupado o imóvel que você arrematou em leilão, será necessário ingressar com uma ação judicial denominada imissão na posse.


C – Terceiro passo para quem comprou um imóvel de leilão ocupado.

Como proceder ao comprar imóvel de leilão ocupado?

Certamente, após a realização das etapas anteriores, caso o atual possuidor não ter saído do imóvel arrematado, deverá promover, com auxílio de um advogado ou assessoria jurídica, uma ação de imissão na posse ou uma ação reivindicatória, dependendo do caso. Portanto, com o a lei ao lado do arrematante, é mais fácil conseguir a desocupação do imóvel adquirido em leilão. Além disso, há possibilidade legal de antecipar os efeitos da sentença e liminarmente conseguir entrar no imóvel.


II – Quais são os tipos de leilão?

Existem dois tipos de leilões: o judicial e o extrajudicial.

II. a – Leilão Judicial

No leilão judicial, é necessário esperar o prazo de 10 dias da homologação do leilão. Assim, após esse prazo o comprador poderá solicitar ao juiz competente, a devida desocupação do imóvel de leilão ocupado. Além disso, pode ser que o imóvel já esteja envolvido com processos judiciais. Portanto, isso irá significar que o juiz disponibilizou o imóvel para leilão com o intuito de realizar o pagamento de alguma dívida. Assim, o mesmo juiz que emitiu a ordem do leilão deverá ser o juiz que irá exigir a desocupação do imóvel.

Imóvel de leilão ocupado: quando e como agir?

II. b  – Leilão Extrajudicial

No Leilão Extrajudicial, há duas hipóteses previstas legalmente:

  • Na primeira, o imóvel é de alienação fiduciária. Assim, esta é um modelo de garantia de propriedades que se baseia na transferência de bens com o intuito de realizar o pagamento de dívidas. Assim, o o morador deverá desocupar o imóvel leiloado por meio de liminar no prazo de 60 dias. 
  • Na segunda hipótese ocorre em caso de imóvel que não proceda de alienação fiduciária. Neste caso, o comprador precisará contratar um advogado para iniciar uma ação de imissão de posse com antecipação de tutela.

Assim, a ação de imissão de posse é uma medida judicial que pode ser usada por aquele que tem direito à posse de um imóvel, mas está  privado dela por determinado motivo. Já a antecipação de tutela é um pedido realizado ao juiz para que os efeitos da ação sejam antecipados logo no início do processo. Portanto, se o pedido de antecipação de tutela for aceito pelo juiz, a justiça irá determinará o despejo do morador/ocupante. Isso ocorrerá já no início da ação judicial movida pelo arrematante do imóvel ocupado.

Leia também:

Imissão de posse – O que significa?


III – Ainda tem dúvidas sobre a compra de imóvel de leilão ocupado?

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Marcello Benevides

Marcello Benevides

Advogado fundador do escritório que leva seu nome, está formado desde 2005. Exerce a função de Coordenador Jurídico do escritório atuando ativamente em todas as áreas orientando os advogados. Especialista na recuperação de créditos de alta monta, diante da vasta experiência adquirida na realização de Cobrança Extrajudicial e Judicial para Empresas e Instituições Financeiras. Coach Jurídico e Membro da Comissão de Coaching da OAB/RJ. Pós-Graduado em Direito Empresarial pela AVM — Universidade Cândido Mendes. Possui Curso de Atualização em Direito do Consumidor pela Fundação Getúlio Vargas — FGV — RJ.