Distrato imobiliário e o direito ao arrependimento | Marcello Benevides Advogados - Advogado RJ
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Distrato imobiliário e o direito ao arrependimento

Distrato imobiliário e o direito ao arrependimento

Distrato imobiliário e o direito ao arrependimento? A nova lei 13786 de 2018 passou a regulamentar a partir de janeiro de 2019 o fenômeno do distrato imobiliário. Este mecanismo, pertencente ao direito civil, consiste na rescisão de um contrato de compra e venda de um imóvel antes de ocorrer a entrega do objeto contratual. Deseja saber mais sobre o distrato imobiliário? Entenda como desistir da compra de um imóvel. 

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Distrato imobiliário e o direito ao arrependimento

O nosso escritório conta com advogados especialistas nas mais diversas áreas, principalmente na área de direito imobiliário. Vale esclarecer, que nosso escritório é totalmente estruturado, possuindo uma equipe qualificada, especializada e experiente. Quer saber mais sobre o Distrato imobiliário e o direito ao arrependimento? Acompanhe o artigo abaixo.

O ano de 2019 se tornou um marco para o “distrato imobiliário”, já que neste ano começou a vigorar as novas regras contidas na lei 13.786/18, que trata a respeito da desistência da compra de imóvel adquirido na planta. Dessa forma, o distrato ocorre quando o cliente desiste do negócio com a construtora, antes de quitar todas as parcelas do financiamento.

Anteriormente, não havia legislação que regulasse esse assunto. Isso porque, não existiam regras claras sobre o caso de rescisão contratual no caso de desistência antecipada, e também não existia a definição de um percentual de retenção para as construtoras, o que era responsável por causar imensas lutas judiciais.

Portanto, com essa nova lei, o governo chegou a um acordo para tratar a respeito das anulações de venda de imóvel. Como consequência, isso resultou na regulamentação do distrato imobiliário. Assim, para saber mais, assista nosso vídeo comentando sobre a nova lei do distrato imobiliário.


I- Mas o que é o distrato imobiliário?

Primeiro de tudo, no dicionário da língua portuguesa, iremos encontrar que, distrato é o ato ou o efeito de distratar, ou seja, de fazer uma anulação ou rescisão.

No âmbito jurídico, quando se fala em distrato imobiliário, estamos nos referindo ao ato de desistência. Sendo assim, estamos fazendo referência ao ato de rescindir um contrato em relação a uma aquisição imobiliária pelo comprador antes da quitação total do imóvel. Desse modo, o distrato imobiliário é um contrato que tem o objetivo de extinguir as obrigações que foram estabelecidas em um contrato imobiliário anterior. Portanto, também vale ressaltar que, o contrato imobiliário anterior ainda não foi executado no momento da rescisão.

Normalmente, o distrato imobiliário ocorre durante a aquisição de imóveis completamente novos, como por exemplo:

A- Lotes residenciais.

B- Apartamentos residenciais adquiridos mediante incorporadoras.

Além disso, é ainda mais digno de nota que, como consequência do distrato imobiliário será necessário haver ressarcimento. Assim, este ressarcimento poderá seja total ou parcial, através de multas ou outros meios. Habitualmente, como não havia legislação específica para tratar dessas questões, o problema era resolvido na justiça.


II- O que é o direito de arrependimento?

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Distrato Imobiliário e o direito ao arrependimento.

Dentre as diversas alterações que houve com o advento da lei que regulamenta o distrato imobiliário, é necessário fazer referência a valiosa prerrogativa de arrependimento, já disposta no Código de Defesa do Consumidor, porém agora explicitamente aplicável aos contratos imobiliários.

Sendo assim, o Código de Defesa do Consumidor traz a previsão legal do chamado direito de arrependimento em m prazo de sete dias da assinatura ou então do ato de recebimento do produto ou serviço, com a devolução integral e imediata do valor pago, desde que estes tenham sido adquiridos fora do estabelecimento comercial. Como exemplo, pode-se citar os serviços contratados pela internet ou por telefone.

Art. 49. O consumidor pode desistir do contrato, no prazo de 7 dias a contar de sua assinatura ou do ato de recebimento do produto ou serviço, sempre que a contratação de fornecimento de produtos e serviços ocorrer fora do estabelecimento comercial, especialmente por telefone ou a domicílio.
Parágrafo único. Se o consumidor exercitar o direito de arrependimento previsto neste artigo, os valores eventualmente pagos, a qualquer título, durante o prazo de reflexão, serão devolvidos, de imediato, monetariamente atualizados.

Neste mesmo sentido, a alteração que se encontra no artigo 67-A, parágrafo 10 da Lei 13.786/2018, estabelece o direito de arrependimento nos mesmos termos que já estão dispostos no Código de Defesa do Consumidor. Contudo, essa alteração abrange o adquirente, nas situações em que o contrato tiver sido celebrado fora da sede do incorporador.

 

Art. 67-A. Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente:
(…)
§ 10. Os contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do incorporador permitem ao adquirente o exercício do direito de arrependimento, durante o prazo improrrogável de 7 (sete) dias, com a devolução de todos os valores eventualmente antecipados, inclusive a comissão de corretagem.
 

Sendo assim, essa modificação se refere à equiparação do adquirente ao consumidor desde que as vendas de imíveis sejam feitas sem a visão clara, direta e presencial do comprador. Como exemplo, para facilitar sua compreensão, podemos citar como exemplo os casos de promessa de compra e venda relacionadas a unidades na planta.

 

 II.a – No caso, vale para compra de imóveis fora do estabelecimento comercial?

 

Sim. O adquirente que for responsável pela realização de um compra de um imóvel fora do estabelecimento comercial do vendedor, como ocorre em feirão de imóveis, possui, com base na Lei 13.786/2018, o direito de arrepender-se da compra ou promessa.

 

II. b – O direito ao arrependimento possui prazo?

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Sim. O direito de arrependimento possui um prazo de sete dias corridos. Assim, nesse prazo, será desfeito o negócio, imediatamente será feita a devolução da integral dos valores, e será pago inclusive para comissão de corretagem, e sem qualquer dedução.

Por fim, é importante enfatizar que as mudanças trazidas pela nova legislação são aplicáveis apenas aos contratos firmados a partir de 28/12/2018, dia em que tal lei entrou em vigor.


III- Qual o alcance dessa nova lei?

Apesar do objeto da lei ser a alienação de imóveis “na planta”, ela também deve ser aplicada, por analogia, para vendas de imóveis já construídos quando o adquirente puder ser considerado consumidor. Da mesma forma, apesar da lei tratar de atos de compra e venda e de seus desdobramentos (promessas e cessões), ela também deve ser estendida, por analogia, a outras espécies contratuais envolvendo transferência de imóvel, como o contrato de permuta.


IV- Quem é protegido pela nova lei?

A nova lei se destina a proteger a parte mais vulnerável no contrato, o adquirente. Além disso, se a nova lei não afastou explicitamente alguns desses entendimentos jurisprudenciais e se estes eram favoráveis ao adquirente, o intérprete deve considerá-los como subsistentes.

IV.a – Quais os outros aspectos alterados pela lei?

 

  • Valor de fruição do imóvel e do valor pago à alienante;
  • Risco máximo do adquirente;
  • Direito de cessão do contrato para evitar a multa compensatória;
  • Multa moratória pelo atraso no pagamento das prestações pelo
  • adquirente;
  • Cumulação da multa moratória pelo atraso da incorporadora com outras indenizações;
  • Multa moratória no caso de caso de atraso do loteador em terminar as obras de infraestrutura;
  • Exigência de situação de adimplência do adquirente para recebimento da multa moratória;
  • Inversão de multa compensatória e moratória;
  • Excludente de responsabilidade da incorporadora por atraso na obra;
  • Inviabilidade de cumulação de multa moratória com multa compensatória;
  • Limites de negociabilidade no contrato de confissão e renegociação de dívida (“distrato”, no linguajar atécnico da nova lei);
  • Prazo de devolução do valor devido ao adquirente na resolução contratual por culpa deste;
  • Estipulação de prazo para devolução do valor devido ao adquirente no caso de resolução por culpa deste quando houver patrimônio de afetação;
  • Definição de prazo para devolução do valor devido ao adquirente no caso de resolução por culpa do incorporador;
  • Financiamento direto com o incorporador para pagamento do saldo devedor no momento da entrega das chaves;
  • Venda de lotes por compra e venda com alienação fiduciária em garantia;
  • Retenção do valor de contribuição a associação de moradores.

Recomendo também que assista o vídeo abaixo, onde falamos sobre a possibilidade de devolução de 100% dos valores pagos em caso de distrato imobiliário, dentre outros temas.


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Marcello Benevides

Marcello Benevides

Advogado fundador do escritório que leva seu nome, está formado desde 2005. Exerce a função de Coordenador Jurídico do escritório atuando ativamente em todas as áreas orientando os advogados. Especialista na recuperação de créditos de alta monta, diante da vasta experiência adquirida na realização de Cobrança Extrajudicial e Judicial para Empresas e Instituições Financeiras. Coach Jurídico e Membro da Comissão de Coaching da OAB/RJ. Pós-Graduado em Direito Empresarial pela AVM — Universidade Cândido Mendes. Possui Curso de Atualização em Direito do Consumidor pela Fundação Getúlio Vargas — FGV — RJ.

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