O despejo de imóvel comercial ( não residencial ) tem detalhes importantes que devem ser observados pelo proprietário para que ação seja mais breve possível. Somos um escritório de advocacia especialista em Direito Imobiliário, com intensa atuação na área. Aproveite e assista nosso último vídeo sobre a crise gerada pelo coronavírus. Como isso afeta os contratos de locação comercial. Clique aqui para assistir gratuitamente.
Caso tenha interesse em contratar nossos serviços, para realizar o despejo de imóvel comercial (não residencial), fale conosco. Por e-mail: contato@marcellobenevides.com, por telefone: Rio de Janeiro: 21-3217-3216 / 21-3253-0554 ou em São Paulo-SP: 11-4837-5761. Celular 21-99541-9244
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Despejo de imóvel comercial ( não residencial ) entenda como funciona.
Fizemos um vídeo falando somente sobre o despejo de imóveis comerciais, se quer saber mais sobre esse tema, aconselho fortemente que assista. O vídeo está em nosso canal do YouTube, para assistir clique aqui. Abaixo disponibilizamos nosso último vídeo onde falamos das questões relacionadas aos contratos de locação comerciais em meio a crise gerada devido a pandemia covid-19.
Aconselhamos também a leitura de uma das nossas matérias mais acessadas sobre direito imobiliário. Este artigo é direcionado para Locadores, nele fornecemos 7 dicas nos contratos de locação. Deixo também um modelo de ADITIVO CONTRATUAL, com força de CONFISSÃO DE DÍVIDA, para possível negociação com o Locatário.
I – O que é despejo de imóvel comercial?
R. “Despejo” é a ação judicial específica que o locador de um imóvel se utiliza para a retomada do imóvel. Vale lembrar que locador é o proprietário do imóvel. E locatário é aquele que aluga tal imóvel. Este artigo irá tratar sobre algumas peculiaridades sobre o despejo de imóvel comercial ( não residencial ).
II – Qual o embasamento legal para cobrança de aluguel e despejo de imóvel comercial ( não residencial )?
R. A locação de prédio urbano é regulada pela Lei 8245/91. No ano de 2009, a Lei 8245/91 sofreu alterações por força da Lei 12.112/09. A cobrança é realizada com base no artigo 784 do Código de Processo Civil.
Por se tratar o contrato de aluguel de um título executivo extrajudicial, para recuperação do crédito de forma mais célere ingressamos sempre com ação de execução de título extrajudicial.
E para que possa ser um título executivo extrajudicial eficaz, na forma do artigo 784, VIII do CPC, deve ser assinado pelo locador e locatário.
“Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais:
VIII – o crédito, documentalmente comprovado, decorrente de aluguel de imóvel, bem como de encargos acessórios, tais como taxas e despesas de condomínio;
No vídeo abaixo, os advogados Marcello Benevides e Rodrigo Moulin, falam sobre as questões relacionadas ao despejo de imóvel comercial, aconselho que assista.
III – Em que condições pode ser requerida a liminar para desocupação do imóvel?
R. De acordo com o inciso VIII do parágrafo 1º do artigo 59 da citada lei a liminar poderá ser concedida em 15 dias mediante depósito caução.
§ 1: Conceder-se-á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:
VIII – o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento da retomada.”
Por isso é providencial o depósito caução. Abaixo listamos uma decisão judicial, sobre a concessão de medida liminar para desocupação no caso de despejo de imóvel comercial (não residencial).
III. a – Decisão judicial favorável a desocupação do imóvel – despejo de imóvel comercial (não residencial)
“AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. INDEFERIMENTO DA TUTELA ANTECIPADA. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. PRESENÇA DOS REQUISITOS AUTORIZADORES PREVISTOS NO ART. 59, § 1.º, INCISO IX, COMBINADO COM O ART. 37 DA LEI N.º 8.245/91. DEFERIMENTO DA LIMINAR PARA DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL CONDICIONADA À PRESTAÇÃO DE CAUÇÃO.
1. Demanda ajuizada exclusivamente com fundamento no inadimplemento do locatário. Inexistência de qualquer das garantias prevista no art. 37 da Lei nº 8.245/91.
2. Aplicação imediata do disposto no art. 59, § 1º, IX da Lei nº 8.245/91.
3. O locatário poderá evitar a rescisão da locação e elidir a liminar de desocupação se, dentro dos 15 (quinze) dias concedidos para a desocupação do imóvel e independentemente de cálculo, efetuar depósito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos, na forma prevista no art. 62, inciso II e art. 59, § 3º, da Lei 8.245/91. 6 Deverá o locador depositar junto ao juízo a caução como prevista na forma do § 1º, do art. 59, da Lei nº 8.245/91.
PROVIMENTO DO RECURSO, REFORMANDO-SE A DECISÃO RECORRIDA PARA DEFERIR A MEDIDA LIMINAR REQUERIDA, SENDO ESTA CONDICIONADA AO DEPÓSITO DA CAUÇÃO, NOS TERMOS DA LEI.
(TJ-RJ – AI: 00672422020138190000 RJ 0067242-20.2013.8.19.0000, Relator: DES. MÔNICA DE FARIA SARDAS, Data de Julgamento: 19/12/2013, VIGÉSIMA PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 05/02/2014 16:45)
IV – Essa regra se aplica a imóveis residenciais e comerciais ( não residenciais )?
R. Não. No caso em tela, estamos nos referindo aos despejos de imóveis comerciais ( não residenciais ). Essa liminar de despejo não pode ser concedida para locações ajustadas para fins residenciais;
Os contratos, na sua maioria, são assinados para vigorar por um prazo determinado. Essa liminar está prevista para os casos em que tenha expirado o prazo contratual da locação comercial – não residencial, passando a correr a locação, pelo o que se denomina “prazo indeterminado”;
V – Quando devo requerer a liminar de desocupação na ação de despejo de imóvel comercial (não residencial )?
R. Em primeiro lugar, deve-se atentar que a liminar de despejo para desocupação só será concedida pelo Juiz nas seguintes condições:
A. Esgotado o prazo do contrato de locação comercial não residencial, seja a ação de despejo instaurada dentro do prazo de 30 dias. Lembrando que, a contagem deverá iniciar da data final do mencionado prazo contratual;
ou, se superado esse prazo,
B. O locador deverá notificar o locatário para que este desocupe o imóvel no prazo de 30 dias a contar do recebimento da notificação sob pena de ser instaurada a respectiva ação de despejo; nesse caso, se a ação de despejo for instaurada dentro dos 30 dias subsequentes ao término do prazo da mencionada notificação, poderá também o locador, autor da ação de despejo, requerer a concessão da liminar de despejo para desocupação do imóvel no prazo de 15 dias.
Nos casos de locação não residencial, deve o locatário (inquilino) atentar para o prazo do contrato de locação e assim, aproximando-se do termo final do contrato, provocar o locador (proprietário) a respeito da renovação da locação.
Mantendo-se inerte, e passando a locação a vigorar por prazo indeterminado, o locatário poderá ser surpreendido com um mandado de despejo e assim, se ver obrigado a desocupar o imóvel no prazo de quinze dias.
VI – O Locatário pode pagar o valor devido (purgar a mora) para evitar o despejo?
R. Sim. O locatário poderá evitar o despejo do imóvel comercial e conseguinte rescisão da locação. Assim como a liminar de desocupação. Entretanto, deverá no prazo de 15 dias concedidos para a desocupação do imóvel, efetuar o depósito judicial dos débitos existentes atualizados. Neste caso o depósito deverá contemplar os valores referentes à:
1) aluguéis e acessórios da locação (energia, água e gás), que vencerem até a sua efetivação;
2) multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis;
3) juros de mora;
4) custas e os honorários do advogado do locador.
Por último, não menos importante, recomendamos que assistam o vídeo nesse link. Nele estão algumas dicas para evitar maiores problemas quando o inquilino passar a não mais honrar com os pagamentos sendo necessário ingressar com o pedido de despejo do imóvel comercial (não residencial). As dicas aplicam-se tanto a contratos residenciais, quanto aos comerciais (não residenciais).
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