Desistência da Compra de Imóvel na Planta | Marcello Benevides Advogados - Advogado RJ
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Desistência da Compra de Imóvel na Planta

Desistência da compra de imóvel na planta, entenda seus direitos e saiba como agir. Somos advogados especialistas em Direito Imobiliário. Atuamos intensamente em ações judiciais de desistência da compra de imóvel na planta. Abaixo iremos detalhar algumas das principais dúvidas que surgem em nosso escritório. Além disso, iremos abordar questões relevantes relacionadas a desistência da compra de imóvel na planta, que será realizada através da ação de distrato imobiliário

Caso tenha interesse em contratar nossos serviços, para realizar o distrato imobiliário, fale conosco. Por e-mail: contato@marcellobenevides.com, por telefone: Rio de Janeiro: 21-3217-3216 / 21-3253-0554 ou em São Paulo-SP: 11-4837-5761 . Celular  21-99541-9244logo_whatsapp_con_sombra_sin_fondo02_4(Clique aqui para falar direto no WhatsApp). Ou  através de um pequeno formulário, para acessá-lo clique aqui.

Primeiramente, recomendamos que vejam o vídeo abaixo, caso esteja pensando em desistir da compra de imóvel na planta. Nele conferimos o passo-a-passo do que deve ser feito para iniciar o processo de desistência da compra de imóvel na planta.


Desistência da Compra de Imóvel na Planta – Guia Definitivo

Se sua dúvida era sobre a possibilidade de desistência da compra imóvel na planta, já podemos responder que sim. É possível desistir, mas existe todo um trâmite e alguns cuidados que devem ser tomados antes de prosseguir com a desistência da compra de imóvel na planta. Primeiro deles, é o cuidado na hora de assinar um distrato imobiliário com cláusulas abusivas que trazem desvantagem exagerada ao consumidor.

Antes de ingressar no mérito da questão, aconselhamos que vejam o vídeo abaixo. Nele os advogados Rodrigo Moulin e Marcello Benevides dão informações importantes sobre a desistência da compra de imóvel na planta. Essa entrevista foi concedida ao Canal CJC+ no dia 23 de Junho de 2017.

Infelizmente o mercado imobiliário apresentou uma queda crescente de 2013 até a data presente (Setembro/2016). Isso tem uma razão. No ano de 2015, houve um agravamento na situação do mercado imobiliário brasileiro, puxado pelo enfraquecimento na economia nacional, além das incertezas políticas. Sem dúvida, tais fatores contribuíram para a desistência da compra de imóvel na planta.

Se no primeiro momento, em um ciclo econômico crescente havia crédito imobiliário mais barato e uma demanda em alta, agora houve uma inversão desses fatores, já que os juros estão altos e o crédito mais escasso. Abaixo iremos detalhadamente descrever as possibilidades quanto a desistência da compra de imóvel na planta. Descreveremos direitos dos consumidores e como proceder quando há intenção de desistir.

Leia também:

Distrato Imobiliário em 2019 – O que mudou com a nova lei.


I – Desistência da Compra de Imóvel na planta – Impossibilidade de pagamento (Desemprego e Redução de Renda)

Diante da crise econômica instalada, muitos Consumidores optaram pela desistência da compra de imóvel na planta. Alguns, em razão do desemprego ou pela diminuição da renda, tornando assim impossível manter as prestações em dia. É totalmente cabível o pedido de desistência da compra do imóvel quando o comprador não mais tiver interesse na conclusão do contrato.

Recomendamos muitíssimo que veja o vídeo o abaixo:

Isso pode ocorrer mesmo quando as Construtoras colocam cláusulas contratuais que inviabilizam a devolução dos valores ou que geram grande prejuízo ao Consumidor. Por exemplo, a devolução de apenas 10% a 15% sobre o valor já pago.

Ou seja, se o Consumidor pagou R$ 200.000,00 (duzentos mil reais) com um desconto de 90% (noventa por cento) ele terá somente R$ 20.000,00 (quarenta mil reais a receber), mais descontos que são embutidos no contrato ou em alguns casos ainda deverá “ressarcir” a construtora por prejuízos alegados, um verdadeiro absurdo!

Assim, se o Consumidor não pretende prosseguir com a obtenção daquele bem imóvel, por qual razão não poderá receber os valores que pagou? Aliás, deverá receber com reajuste de juros e correção monetária. Ou ainda, por qual razão deverá ter um desconto tão desproporcional e agressivo diante do que já fora pago a duras penas?

Apesar da matéria tratar sobre direito imobiliário, também deverão ser aplicadas as regras do Código de Defesa do Consumidor e nesse caso é plenamente cabível a aplicação do art. 51 do CDC.

Lembrando que, quando é a CONSTRUTORA quem dá causa a desistência da compra de imóvel na planta, ou seja, quando há atraso na entrega da OBRA OS VALORES DEVERÃO SER DEVOLVIDOS INTEGRALMENTE, 100% dos valores pagos, mais atualização e juros legais de 1% ao mês. Assim, fica sempre a pergunta, devo aceitar o que construtora oferece?

I.a – Devo aceitar o que a Construtora oferece?

Se o consumidor pedir o distrato e a construtora se oferecer para devolver metade do dinheiro, o melhor a fazer é não aceitar o acordo e procurar assessoria. As construtoras se valendo de sua força tentam empurrar péssimos acordos para o consumidor.  Em alguns casos, oferecem 10% apenas dos valores, em outros casos sequer oferecem algo.

Alguns consumidores, precisando do dinheiro acabam aceitando propostas de 50% do valor pago. Fato é, que tal proposta é uma verdadeira afronta ao consumidor. O ideal nesses casos é procurar a ajuda de um advogado especialista para auxiliá-lo no distrato.


II – Desistência da compra de imóvel na planta – Abusividade das cláusulas que contém percentual de desconto superior a 15%

No artigo 51, da Lei 8.078/90 (Código de Defesa do Consumidor), temos uma lista exemplificava das chamadas cláusulas abusivas. São aquelas que causam, em detrimento do consumidor, um desequilíbrio entre os direitos e obrigações das partes.

Encontramos no artigo 6º, da mesma Lei,  como direito do consumidor,  a possibilidade de modificação de cláusulas contratuais. Isso poderá ocorrer sempre que for necessário o restabelecimento do equilíbrio  das relações  entre os consumidores e os fornecedores.

A – Qual artigo do Código de Defesa do Consumidor será aplicado nos casos de distrato imobiliário?

“Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:

 I – impossibilitem, exonerem ou atenuem a responsabilidade do fornecedor por vícios de qualquer natureza dos produtos e serviços ou impliquem renúncia ou disposição de direitos. Nas relações de consumo entre o fornecedor e o consumidor pessoa jurídica, a indenização poderá ser limitada, em situações justificáveis;

 
II – subtraiam ao consumidor a opção de reembolso da quantia já paga, nos casos previstos neste código;
 

IV – estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a eqüidade;

 

XVI – possibilitem a renúncia do direito de indenização por benfeitorias necessárias.

 

§ 1º Presume-se exagerada, entre outros casos, a vantagem que:

 

III – se mostra excessivamente onerosa para o consumidor, considerando-se a natureza e conteúdo do contrato, o interesse das partes e outras circunstâncias peculiares ao caso.

Dessa forma, com fundamento na Lei 8.078/90, o consumidor poderá solicitar, em Juízo, a alteração ou exclusão de uma cláusula considerada abusiva.

Além disso, a maioria dos Tribunais Pátrios tem sido unânimes quanto abusividade dos descontos, quando o cliente opta pela desistência da compra de imóvel na planta. Em São Paulo, por exemplo, já existe súmula que determina que todo consumidor que queira o distrato do imóvel.

Mesmo inadimplente, o comprador tem o direito de desistir da compra. Sendo que, a empresa poderá reter dele valores suficientes para cobrir despesas de administração, que os Tribunais têm fixado entre 10% a 15% dos valores pagos.

Os valores restantes devem ser devolvidos com atualização monetariamente e pago em parcela única.

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Consumidor deve estar atento, pois cláusulas abusivas são nulas de pleno direito.

III – Demais ilegalidades nos distratos quando da desistência da compra de imóvel na planta.

A – Desistência da compra de imóvel na planta – Ilegalidade da TAXA SATI:

É cobrado o percentual de 0,88% sobre o valor do bem. Esta taxa é cobrada sob a alegação de existirem custos referentes à assessoria jurídica e técnica para fechar o contrato.

A cobrança desta taxa fere o artigo 39 do Código de Defesa do Consumidor (CDC), pois se trata de “venda casada”. A imobiliária condiciona a venda do imóvel à contratação do serviço de assessoria jurídica. Além disso, fere também o código de ética da OAB, porque impõe ao consumidor um profissional contratado pela corretora.

B – Desistência da compra de imóvel na planta – A comissão do corretor de imóveis:

Esta taxa varia entre 5% a 10% do valor do imóvel. A corretora obriga o comprador do imóvel a assumir o pagamento da comissão do corretor. Quando, na realidade, este é contratado para intermediar a relação de compra e venda entre o adquirente e a imobiliária.

O consumidor desavisado assina o contrato de compra e venda com esta cláusula. Sendo que, na maioria das vezes sequer tem conhecimento que não é obrigado a pagar a comissão do corretor. Isso ocorre, porque o corretor está vinculado à imobiliária. Esta obrigação é somente da corretora de imóveis.

A remuneração do corretor pelo adquirente somente é devida em uma hipótese. Quando o comprador do imóvel contrata o profissional de forma direta, para auxiliá-lo na procura da propriedade.

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C – Desistência da compra de imóvel na planta – Assessoria imobiliária:

As vezes integrada com a SATI, ou cobrada de forma separada. Essa cobrança é de valor variável. Tal taxa é de obrigação exclusiva do vendedor do imóvel, que contratou a assessoria. Outra “venda casada”, que obriga o comprador a contratar um profissional indicado pela corretora, muitas vezes vem disfarçada de TAXA DE ELABORAÇÃO ou CONFECÇÃO DE CONTRATO.

D – Desistência da compra de imóvel na planta – Taxa de interveniência:

Geralmente cobrado o percentual de 2% sobre o valor do financiamento, ou até R$ 3.000,00 como valor fixo, quando o comprador não aceita a instituição financeira parceira da corretora.

Esta taxa também é considerada “venda casada”, pois o consumidor, constrangido com essa cobrança, acaba por aceitar a instituição financeira imposta pela imobiliária. Além do mais, esta taxa deve ser paga pela corretora, não pelo comprador.

E – Desistência da compra de imóvel na planta – Taxa de transferência do imóvel:

Equivalente a 3% do valor do bem. Incide quando o comprador vende o imóvel em construção a outra pessoa, para que esta assuma as prestações do financiamento. Esta taxa é imposta pela corretora sob o nome de “Renúncia” ou “Cessão do Contrato”.

Por ser prática abusiva, o comprador prejudicado deve contestar a cobrança na Justiça. Ela fere o CDC e não tem nenhuma previsão em lei.

F – Desistência da compra de imóvel na planta – Taxa de obra:

Custando 2% do valor do imóvel durante a construção. É cobrada sob a justificativa de haverem “juros de obra” até a liberação do “Habite-se” e da documentação relacionada.

Esta cobrança fere o artigo 51 do CDC, pois coloca o consumidor em desvantagem exagerada. Portanto, não deve ser paga.

G – Desistência da compra de imóvel na planta – Taxa de administração:

Cobrada pelo “serviço administrativo” e pela “manutenção do contrato de financiamento”. A lei realmente prevê o pagamento desta taxa, mas impõe que o seu limite é de até 2%, incidindo apenas nas 12 primeiras prestações. Algumas corretoras e construtoras chegam a cobrar de 20% a 30% durante todo o financiamento.

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IV – Decisões Judiciais sobre a Desistência da Compra de Imóvel na planta.

No Rio de Janeiro, quando se trata de desistência da compra de imóvel na planta, as decisões judiciais tem sido unânimes quanto a abusividade na retenção. Separamos abaixo algumas decisões para que entendam como os Juízes tem se comportado nesses casos.

A – Decisões 1

“APELAÇÃO CÍVEL. SENTENÇA QUE JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTE O PEDIDO PARA DECLARAR A RESCISÃO DO CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RECURSO DO AUTOR A QUE SE DÁ PARCIAL PROVIMENTO PARA DECLARAR A NULIDADE DA CLÁUSULA 8.2 DO INSTRUMENTO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA; CONDENAR AS RÉS, SOLIDARIAMENTE, A RESTITUIR AO AUTOR, EM RAZÃO DA RESCISÃO DO CONTRATO, O PERCENTUAL DE 85% DOS VALORES PAGOS; CONDENAR AS RÉS, SOLIDARIAMENTE, A RESTITUIR, EM DOBRO, AO AUTOR, O VALOR DE R$600,00 (SEISCENTOS REAIS), REFERENTE AO CUSTO DE ELABORAÇÃO DE CONTRATO; CONDENAR AS RÉS, SOLIDARIAMENTE, AO PAGAMENTO DE COMPENSAÇÃO POR DANOS MORAIS, NO VALOR DE R$8.000,00 (OITO MIL REAIS); DETERMINAR A EXPEDIÇÃO DE OFÍCIO PARA BAIXA DO APONTE.

———————————————– OMISSIS—————————————————-

Destarte, reputa-se ponderada a fixação da quantia de R$8.000,00 (oito mil reais), em consonância com os Princípios da Razoabilidade e da Proporcionalidade. Por outro lado, não deve prosperar o pedido de restituição em dobro do valor cobrado indevidamente, haja vista não haver prova do pagamento de tal cobrança. Outrossim, no que se refere à utilização de máquinas e equipamentos durante o período noturno, pela Ré, não assiste razão ao Autor, visto que tal conduta não restou comprovada. Decerto que o termo circunstanciado acostado com a inicial (index 69), por si só, não é hábil a comprovar a conduta indevida das Reclamadas.”

(TJ-RJ – APL: 04253907420158190001 RIO DE JANEIRO CAPITAL 11 VARA CIVEL, Relator: ARTHUR NARCISO DE OLIVEIRA NETO, Data de Julgamento: 08/09/2016,  VIGÉSIMA SEXTA CÂMARA CÍVEL CONSUMIDOR, Data de Publicação: 12/09/2016)


B – Decisão 2

2 – Apelações cíveis. Rescisão de promessa de compra e venda de imóvel c/c pedido de devolução das quantias pagas. Sentença de parcial procedência. Inadimplência em razão de fato imputável ao devedor comprador. Relação de consumo. Inaplicabilidade ao caso da teoria da imprevisão. Rescisão do compromisso de compra e venda firmado pelas partes.

Devolução das quantias já efetuadas. Interpretação do artigo 53 do CDC. Abusividade da cláusula 32ª, § 5º, do contrato. Ofensa aos direitos básicos do consumidor previstos no artigo 6º do CDC. Art. 51, § 1º e § 2º do CDC. Autorização, nos contratos de consumo, de alteração de cláusulas abusivas ou a revisão do contrato pelo juiz, principalmente nos contratos de adesão, em que uma das partes, no caso, o consumidor, não participa da elaboração dessas cláusulas.

Deve o magistrado, conforme os princípios da boa fé e da equidade, definir a nova cláusula ou revisar o contrato, balanceando a relação de consumo para trazer-lhe novamente a igualdade suprimida pelas prestações desproporcionais ou pelo fato superveniente que gerou a onerosidade. —–Omissis—– Reforma da sentença apenas para deferir o abatimento de taxa de ocupação do imóvel. Provimento parcial do segundo recurso e não provimento do primeiro apelo.

(TJ-RJ – APL: 00042838820058190001 RJ 0004283-88.2005.8.19.0001, Relator: DES. NANCI MAHFUZ, Data de Julgamento: 27/08/2013,  DÉCIMA SEGUNDA CAMARA CIVEL, Data de Publicação: 09/04/2014 13:53)


C – Decisão 3

“PROCESSUAL CIVIL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL NÃO CONFIGURADA. MULTA CONTRATUAL. REDUÇÃO. POSSIBILIDADE. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO. IMPOSSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5 E 7 DO STJ.

1. Não há falar-se em negativa de prestação jurisdicional quando todas as questões necessárias ao deslinde da controvérsia foram analisadas e decididas, ainda que de forma contrária às pretensões do recorrente. 2.

É pacífico no âmbito desta Corte o entendimento de que a multa contratual pode ser reduzida a patamar justo, a fim de se evitar o enriquecimento ilícito de quaisquer das partes  contratantes (q. v., verbi gratia: AgRg no Ag 669.130/PR, 4ª Turma, Min. Fernando Gonçalves, DJ de 03.09.2007; AgRg no Ag 660.801/RS, 4ª Turma, Min. Jorge Scartezzini, DJ de 01.08.2005; REsp 400.336/SP, 3ª Turma, Min. Nancy Andrighi, DJ de 14.10.2002; REsp 151.527/PA, 3ª Turma, Min. Ari Pargendler, DJ de 11.06.2001).

3. O percentual de 10% de retenção pela agravante foi definido como razoável a título de pena contratual, e rever tal entendimento demandaria revolvimento dessas provas, o que é inviável em sede de recurso especial, a teor do disposto nas Súmulas 05 e 07/STJ. 4. Agravo regimental a que se nega provimento.”

(AgRg no Ag 608550 / MG, Rel. Min. CARLOS FERNANDO MATHIAS (JUIZ FEDERAL CONVOCADO DO TRF 1ª REGIÃO), Quarta Turma, DJe 15/9/2008)

Veja também nosso vídeo falando sobre o pacto das construtoras, ou pacto global das construtoras sobre o distrato imobiliário que pode mudar as decisões judiciais relacionadas a desistência da compra de imóvel na planta.


V- Quanto receberei de volta caso opte pela desistência da compra de imóvel na planta?

Quando ocorre a desistência da compra de imóvel na planta, a lei ainda não determina o percentual que o consumidor irá receber de volta quando pede o distrato. Todavia, conforme as decisões judiciais colacionadas no item IV, os consumidores têm conseguido garantir entre 85% e 90% dos valores pagos até o momento da desistência da compra, corrigidos pela inflação e em parcela única.

Porém, se o motivo do distrato for o não cumprimento do contrato por parte da construtora, o consumidor tem o direito de recuperar tudo o que já pagou, ou seja, poderá receber 100% do valor pago.

Quando ocorrer  o atraso na entrega do imóvel, por exemplo, é um dos casos em que o consumidor pode reaver todo o valor pago. Usualmente as empresas têm adotado, nos contratos, uma previsão de seis meses de tolerância em relação à data inicial prevista para a entrega, para se precaver. Essa cláusula tem sido aceita pela Justiça. Se o atraso for maior, contudo, é possível pedir a restituição de todos os valores pagos, ou seja, 100% do que foi pago com direito a correção e juros legais.

Outro exemplo de não cumprimento de uma obrigação seria a negativa de financiamento ao consumidor. Vamos supor que você vá até o stand da Construtora e decida comprar um apartamento na planta. Neste momento, muitas vezes, a própria construtora informa as condições que o banco impõe para o financiamento, e promete ao consumidor que ele atende àquelas condições e é elegível a um financiamento imobiliário.

No entanto, na hora em que o consumidor vai de fato pedir o empréstimo a uma instituição financeira, esta o nega. Neste caso, a Justiça também tem garantido a restituição integral dos valores pagos.


VI – Em quanto tempo terei o dinheiro de volta?

A devolução dos valores pagos pelo consumidor deve ser imediata,  considerado o prazo bancário para fazer a transferência. A Construtora não deve reter os valores pagos, todavia, na prática não é isso que ocorre quando há a desistência da compra de imóvel na planta. As construtoras costumam reter os valores.

 

Desistência da Compra de Imóvel na Planta

Com a ação judicial esses valores podem ser devolvidos através de um acordo. O acordo pode ocorrer em até 6 (seis) meses após o ingresso da ação, como também pode levar mais tempo. Caso seja necessário o processo prosseguir seu curso, o processo pode levar de dois a três anos (em média).


VII – Quais os benefícios da ação judicial para desistência da compra de imóvel?

Todos sabemos que ninguém compra um imóvel com a ideia de desistir. A realidade é que imprevistos podem ocorrer no meio do caminho, não só com você mas com a Construtora. Os benefícios para requerer a desistência em primeiro lugar é obter o maior percentual possível de devolução dos valores pagos.

As construtoras procuram reter o máximo possível em acordos sem a supervisão do judiciário. Nesse caso, se você não tiver intenção de ingressar com uma ação judicial diretamente contra a construtora também é possível notificá-la extrajudicialmente e assim tentarmos costurar um acordo mais benéfico.

Outro fator importante, é que com o ingresso da ação judicial as cobranças tanto de mensalidade quanto do condomínio, caso o imóvel já tenha sido entregue, são paralisadas, pois é feito um pedido de tutela antecipada nos autos do processo sendo despachado com o Juiz antes mesmo do processo ter seu curso normal iniciado.

Não menos importante, por último, cito a questão emocional. A qual também restará preservada, pois os direitos estarão sendo perseguidos judicialmente, ocorrendo assim uma paralisação nas cobranças e ligações de escritórios de cobrança quanto a possíveis parcelas do financiamento ou condomínio em aberto.

Por fim, recomendo que assista a matéria publicada no Jornal da Justiça sobre a desistência de compra de imóvel na planta.


VIII – Ainda tem dúvidas sobre como requerer a desistência da compra de imóvel na planta?

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Você também pode preencher o formulário abaixo informando dados básicos e detalhes sobre o caso que apresentaremos uma proposta de honorários. Vamos analisar, entrar em contato para agilizarmos tudo quanto for possível. Além disso, nosso escritório possui larga experiência em ações de desistência da compra de imóvel na planta com advogados especializados na área.








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Marcello Benevides

Marcello Benevides

Advogado fundador do escritório que leva seu nome, está formado desde 2005. Exerce a função de Coordenador Jurídico do escritório atuando ativamente em todas as áreas orientando os advogados. Especialista na recuperação de créditos de alta monta, diante da vasta experiência adquirida na realização de Cobrança Extrajudicial e Judicial para Empresas e Instituições Financeiras. Coach Jurídico e Membro da Comissão de Coaching da OAB/RJ. Pós-Graduado em Direito Empresarial pela AVM — Universidade Cândido Mendes. Possui Curso de Atualização em Direito do Consumidor pela Fundação Getúlio Vargas — FGV — RJ.

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