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Como anular o leilão judicial de imóvel?

Como anular o leilão judicial de imóvel? Certamente, é fato que a participação em leilões imobiliários é uma ótima oportunidade de ter acesso a imóveis com preços acessíveis, boa localização e ótima infraestrutura. Porém, é sempre importante saber como todo trâmite funciona. E identificar as causas para anulação do leilão. Assim, esse artigo, tem a finalidade de trazer as principais possibilidades de anulação.

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Como anular o leilão judicial de imóvel?

Dentro do âmbito do mercado imobiliário, o leilão judicial está cada dia mais presente na sociedade. Isso tem ocorrido, devido ao número de devedores de imóveis como casas, apartamentos, terrenos e condomínios. Além disso, vale destacar que a inadimplência dos impostos, estarem crescendo em ritmo acelerado.

Dessa forma, como modo de quitar as dívidas existentes dos imóveis, a modalidade leilão se tornou comum no âmbito jurídico. O objetivo foi o de diminuir os trâmites burocráticos e tornar bem mais rápido o processo de venda do imóvel como objeto de quitação da dívida.


I- Qual a diferença entre o leilão judicial e o leilão extrajudicial?

Antes de conhecer as possibilidades de anular o leilão judicial, é preciso diferenciar o leilão judicial do leilão extrajudicial. O leilão extrajudicial nem sempre possui ligação com processo judicial. Normalmente, é feito através de vendas realizadas por instituições financeiras que ocorre por falta de pagamento dos contratos de financiamento de seus clientes.

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Em contrapartida, o leilão judicial é realizado pelo Estado. Sendo esta, uma venda pública do imóvel mediante a esfera judicial. Neste caso, a compra do imóvel só pode ser efetivada, quando não há mais possibilidade de recursos por parte do réu, para tentar impedir a execução do bem.


II- O vício de nulidade

A primeira possibilidade de anular o leilão judicial de imóvel é quando existe um ato viciado no processo que viole alguma disposição trazida em lei. Essa violação é denominada de vício de nulidade.

Há muitos casos em que pode ocorrer o vício de nulidade. Por exemplo, o imóvel pode não ter sido avaliado corretamente, ou o Executado, que está tendo seu imóvel leiloado, não foi intimado adequadamente para as datas dos leilões. Estas situações entre outras, violam a lei e podem causar o cancelamento do leilão de imóveis pode ser cancelado, conforme o inciso I do primeiro parágrafo do artigo 694 da Lei nº 11.382/2006.


III- A falta de pagamento

A segunda possibilidade de anular o leilão judicial é quando ocorre a ARREMATAÇÃO, mas o pagamento não se concretiza. Por este motivo, o juiz pode anular o arremate em um leilão judicial.

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Neste caso, caso o arrematante não pague o preço que foi estipulado para o imóvel ou não ofereça algum caução, é permitido anular o leilão e realizar outro. Nesses casos, o inadimplente que tentou arrematar fica impedido de participar de outros leilões, conforme o inciso II do primeiro parágrafo do artigo 694 da Lei nº 11.382/2006.


IV- A prova da existência de ônus reais.

O terceiro caso em que pode haver a anulação de um arremate de leilão judicial de imóveis é caso exista alguma informação na certidão de ônus reais que não tenha sido citada no edital. Pode ser uma penhora, uma hipoteca, algum tipo de averbação premonitória ou um contrato de locação.

Assim, o edital tem a obrigação de informar isso e, se não o fez, a pessoa que arrematou terá até cinco dias para oferecer provas do fato, solicitando assim a anulação do leilão por via judicial, conforme inciso III do primeiro parágrafo do artigo 694 da Lei nº 11.382/2006.


V- O requerimento por embargo na arrematação

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É direito do arrematante solicitar que o leilão judicial seja anulado caso venha a acontecer pedido de embargos a arrematação, que é realizado pelo executado/ocupante do imóvel leiloado, conforme inciso IV do primeiro parágrafo do artigo 694 da Lei nº 11.382/2006.


VI- Como anular leilão de imóvel por preço vil?

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Esse motivo é, na verdade, um dos mais comuns quando acontecem anulações de leilões judiciais imobiliários. Sendo assim, pode acontecer que a avaliação do imóvel não esteja atualizada, ou seja, o valor pelo qual ele foi arrematado está muito abaixo da média de mercado. Caso isso aconteça, a justiça pode cancelar o negócio e anular o leilão, conforme inciso V do primeiro parágrafo do artigo 694 da Lei nº 11.382/2006.

Para entender melhor, leia a jurisprudência abaixo:

AGRAVO EM AGRAVO DE INSTRUMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. BEM IMÓVEL. LEILÃO. ALEGAÇÃO DE PREÇO VIL. Trata-se de alienação fiduciária de bem imóvel em que se presume a validade do procedimento da constituição em mora e da consolidação da propriedade, que ocorrem junto ao Oficial do Registro de Imóveis com a força de fé pública e por efeito da lei, nos termos do artigo 26, § 1º, da Lei nº 9.514/97. Assim, não se mostra suficiente a alegação da falta da notificação. É preciso examinar os termos do procedimento extrajudicial, que, em princípio, ocorreu, a contrário do que se alega, salvo demonstração cabal da invalidade do procedimento extrajudicial junto ao Registro de Imóveis. Na alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, por força da lei, é o procedimento que justifica a constituição em mora e a consolidação da propriedade por força da lei, seguindo-se os leilões obrigatórios conforme os requisitos da lei. No primeiro leilão, exige-se o lance mínimo que equivale ao valor do imóvel para o leilão regulado no contrato, no segundo leilão, basta o valor da dívida, com o que a relação entre as partes ficará resolvida. O instituto jurídico está concebido assim e, na sua concepção, é discutível a alegação de preço vil por analogia às alienações nos processos de execução, que se submetem a outra regulação jurídica. (TJ-RS – AGV: 70061326575 RS, Relator: Carlos Cini Marchionatti, Data de Julgamento: 24/09/2014, Vigésima Câmara Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 26/09/2014)

VII- Quais os outros motivos que podem anular o leilão judicial?

A- Ausência de publicação do edital na internet

É necessário que haja a publicação do edital do leilão na internet, em site determinado pelo juiz, com descrição detalhada do bem que será leiloado e, também, deve informar se o leilão será presencial ou de forma eletrônica.

B- Publicação tardia do edital

Quanto à publicação do edital, esta deve ocorrer em, no mínimo, 5 dias antes do leilão, ou seja, se a publicação for com quatro dias ou menos, o leilão será nulo.

C- Ausência de descrição detalhada

A lei diz que a descrição do bem que está sendo leiloado deve ser detalhada, com todas as características do bem.
Ainda, caso seja bem imóvel, deverá conter a informação quanto à existência de benfeitorias e o estado de conservação delas, principalmente quanto às informações que são relevantes para atrair mais licitantes para o leilão.

D- Ausência de imagens do bem leiloado no site do leiloeiro

As fotos do bem a ser leiloado devem constar no site do leiloeiro, caso seja possível a obtenção das imagens e elas não sejam disponibilizadas, o leilão pode ser anulado.

Porém, para avaliar o seu caso e lhe explicar tudo, é essencial ter uma assistência jurídica qualificada, porque a falha na análise pode levar à injusta perda do seu patrimônio. Portanto, não se desespere e não busque por soluções muito fáceis e práticas, afinal, é o seu patrimônio que está em risco.


E – Alteração do Novo Código de Processo Civil e o Leilão judicial.

Conforme alterações do novo Código de Processo Civil, se antes era permitido ao devedor pedir a nulidade do ato, no prazo de cinco dias contados da arrematação, a partir de agora, não se permite a remição do bem. Para isso, o devedor utilizava-se dos embargos à arrematação, objetivando a anulação da arrematação, no prazo de 24 horas, se pagasse a integralidade da dívida.

Com o propósito de trazer segurança jurídica aos leilões judiciais, a norma processual extirpou esse instrumento de defesa e apoiou os interesses do arrematante.


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